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「大学生网赚」冯仑:买房这个事越来越专业 跟着起哄买房就可

  第五,心理预期。金融政策带来的心理预期,比如遗产税,如果你给子女买了房子,交的税比房子可能带来的增值还多,你会买房给子女吗?还有一个是房产税,现在的方向是清楚的,征收的法律、规范、细节没有完善。如果开始征收了呢?

  未来,如果前四个因素不支持上涨了,你想拿到房子以后给子女就成为了负担,这就会有新的预期。而汇率、宏观经济等的改变,也会影响大家当下买不买的决策。总体来说,如果税收高、利息高、人民币走弱的情况下,大家买房的预期会差一点。反过来,如果税收越来越低,利息越来越低,同时人民币越来越坚挺,我们买房的预期就会增加,因为我们口袋的财富在增加。

  这五个因素是决定住宅市场在未来是成长、转型还是停下来的因素。

  从我个人的判断来说,我们总体是进入到了特别重要的转折,住宅快速开发、销售的时代结束了,也就是说“开发时代”结束了,开始进入到“后开发时代”。“开发时代”就是快速建住房,卖住房,大家买住房,投资住房,城镇化,是这样一个时代。

  所以,我们判断从 2016 年以后,中国整个的住宅的市场进入到相对稳定,而且增量市场会趋缓的时代。在很多城市,房价持续上涨的这五个因素,至少有三四个已经没有力量了,也就是说房价必须稳在那,这个是一个基本判断。

  当然,“开发时代”结束了,不等于我们不能买房。比如说,现在有的发达国家人均 GDP 6 万美金,他们也有人做住宅,只不过都是在四线以下的城市做。而中国过去 20 年里,做住宅的公司都是以一线为主,所以今后要从一线退到三四线。一线城市没人理你了,城市完成了住宅的开发使命以后经济转型了。

  也有人问,买房能不能有钱赚?很简单,交易要容易,转手要快,中间环节要少,税收要少。签一个字就可以买卖,房子交易的速度就会越来越快,交易越来越容易,佣金也少,利息也低,大家都愿意买卖,房价才可以上去,就能赚钱。如果我们有一个制度让交易不容易,中间的环节越来越复杂,税收越来越高,那么政策的目的就是让房价不要涨。在这种情况下,靠买房子就不太容易能赚到钱。

  从 1999 年以来,我们住房的制度也是影响住宅市场的一个很重要的因素。这个制度是什么?我们知道,全世界解决住房问题的制度,有三个可供参考的模式。

  一开始,我们参考美国的制度,从 1999 年到 2009 年这 10 年,所有的住宅随意买卖。去掉了福利分房制度以后很自由,随便买卖。那一段时间大家交易得很快,而且通过自由买卖,市场进入也是很方便,土地是通过划拨的方式拿到。

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